因受新冠疫情影响，社会经济发展速度放缓，部分购房者为尽可能控制交易成本、降低投资风险，更倾向于购置所见即所得、周边配套较为完善的二手房。然而，二手房交易过程中的繁琐手续、繁重税费以及“历史负担”等问题，均是购房者不容小觑的交易关键。在此，笔者谨借本文浅析二手房交易过程中买方需注意的主要问题，以期助力购房者顺利置业。
（一）钱房两清模式
即标的房屋无抵押贷款等任何权利负担，且购房者亦可一次性（或分期）付清房款，在该种交易模式下，买方需明确约定首付款支付、不动产变更登记、尾款支付、房屋腾退交付等关键时间节点，以及卖方违约责任承担等条款并严格履约。
（二）买方出借款模式
即标的房屋存在被卖方进行抵押担保甚至被查封等限制交易的特殊情况，买卖双方约定由买方出借对应金额的房款给卖方用于冲抵卖方的债务，从而解除标的房屋的受限状态，并由买卖双方按约继续完成房屋变更登记、尾款支付、房屋交付等事宜。（三）第三方垫资模式
即标的房屋存在被卖方进行抵押担保甚至被查封等限制交易的特殊情况，由卖方自行或买卖双方共同向第三方垫资机构申请垫资，第三方垫资机构在审核买卖双方的真实交易关系后，有息出借对应款项给卖方从而解除标的房屋的受限状态。房屋受限状态解除后，由买卖双方按约完成房屋的变更登记，买方通过按揭贷款或直接付款等方式支付购房款，第三方垫资机构完成款项回收，卖方按约交付房屋。备注：现目前，包括昆明在内的部分城市已推出“带押过户”服务，卖方可在满足特定要求的条件下，实现房屋虽存在抵押，但仍然可以在不还清贷款的情况下办理不动产变更登记手续，并将房产与相应债务转移至买方名下，由购房者承担后续还款事宜。
二手房交易过程中，除房屋本身的购置费外，还会产生包括但不限于契税、增值税、个人所得税、印花税、公证费、工本费等相应税费，且根据交易惯例，上述税费多约定由买方据实承担，但需注意的是，如因卖方出售房屋前欠缴的契税，或因婚内财产分配、继承、赠与等特殊情况（非基于买卖双方房屋交易本身产生的）税费，应由卖方自行承担。
（一）房屋自身陷阱
1、房屋无法办理房产证，导致购房者即使实际占有了房屋，房屋亦处于产权不稳定状态，且难以再次出售；2、房屋产权不明晰，部分房屋共有人未同意出售房屋；3、房屋已被纳入规划征收范畴，存在“高买低卖”的投资损失风险；4、房屋被设有居住权或仍处于对外出租状态，即使完成了变更登记，购房者亦无法实际获得对房屋的使用权；5、房屋存在被抵押、查封的客观情况，则交易过程繁琐，且无法完全保障购房者能够获得房屋的不动产权。（二）中介虚假承诺陷阱
1、口头承诺如果交易不成功，中介费用免收，而在合同当中却并未约定或有相反约定；2、口头承诺与贷款银行有合作关系，买方如果选择按揭贷款，贷款利率可以打折优惠；3、为了促成成交，在未提供任何书面材料的情况下，肆意承诺标的房屋及卖方绝对靠谱。（三）卖方征信陷阱
例如：卖方对外负债过高，甚至已经被限制高消费或成为了失信被执行人，则在交易过程中，房产极有可能随时被第三方申请查封，导致买方房、财两空。（四）“避税”陷阱
为了避税，买卖双方另行签订较低成交价的“阴合同”用于网签备案，而实际成交价按照双方的“阳合同”约定执行，则于买方而言，房屋再次出售估值会降低且所纳税收会提高，若涉及偷税漏税等严重情节的，甚至会遭到行政或刑事处罚。
（一）出卖方的资质审查
商品房买卖合同正式签订前，要求卖方向购房者提交标的房屋所有权人的《征信报告》，并通过中国裁判文书网、全国执行信息公开网等网站查询卖方的负债及征信情况，若卖方资信不良的，建议谨慎交易。（二）合同设计
1、合理书面约定房屋变更登记、实际交房等关键时间节点，对卖方迟延履约行为约定明确的违约责任；2、在签订房屋买卖合同时，若存在定金等前期少额款项支付的，应避免直接支付至卖方账户，建议由房产中介作为代管机构暂行代管之职，并在房屋变更登记至买方名下后，再退还至买方账户，由买方另行支付给卖方；3、在房屋办理过户变更登记前，若存在首付款等大额款项支付的，建议通过设立第三方资金监管账户模式，避免交易款项过早流入卖方账户，在房屋变更登记至购房者名下后，第三方资金监管账户再将首付款直接支付给卖方；4、若购房者通过按揭贷款方式购房的，因贷款机构对购房者的资质审查较为严格，且于买方而言能否成功获贷具有不确定性，故建议约定在非买方主观过错导致无法获贷进而无法继续交易的情况下，买方有权免责。（三）房屋资质审查
商品房买卖合同正式签订前，要求卖方提交标的房屋的《不动产登记结果信息查询表》，审慎核查房屋权属状况及相应的限制、提示事项，若房屋存在抵押、查封情况下，建议谨慎交易。（四）房价上涨、下跌问题
商品房买卖合同签订后、房屋正式过户或交付前会存在一定的时间差，而房价涨跌具有不确定性，为维护买方的合法权益，建议明确约定双方在订立合同时，已对房屋交易价格进行审慎考量并知悉房价涨跌风险，且出于真实意思表示进行成交，若房屋市价上涨从而导致标的房屋价值提升的，卖方仍应按照商品房买卖合同正常履约，不得违约。
综上，因篇幅所限，笔者无法对二手房交易细节一一详述，但二手房的交易风险及注意事项远不止于此，建议购房者加强对二手房知识的了解和学习，在必要情况下，也可聘请专业律师对交易全程提供包括但不限于标的房屋背景调查等法律服务。
