2022年2月25日,安胜律师事务所民商事部欧阳佳蓉律师、刘颖律师和公司法律事务部段晶晶律师接受了张某(以下简称客户)的委托,代理客户“商品房买卖合同纠纷”一案。
No.1 案情回顾
2020年5月,客户与某房地产开发公司签订《商品房买卖合同(预售)》与《补充条款(住宅预售/装修)》,约定:购买位于昆明市五华区明耀星星商品房一套;装修情况为1800元/㎡;于2021年8月30日前交付等。合同签订后,客户按约足额支付了购房款250万元,在开发商通知交房并应要求前往验收时,客户却发现该商品房存在诸多质量问题,如:户内漏水、墙面开裂等,后开发商回应会对此进行整改。
但因至2022年2月仍未解决,为此安胜律师代理客户后于2022年3月诉至五华区人民法院,要求:1.开发商及时向张某交付符合法律规定及合同约定的案涉商品房;2.支付逾期交房违约金(实际计至房屋到达约定标准之日止);3.支付不能正常使用房屋期间的经济损失。庭审中,开发商以商品房已达法定及约定交付条件、非因主体结构的质量问题不能成为拒收房屋的理由,要求驳回张某全部诉求。
No.2 律师办理过程
一、接受委托后,安胜律师首先预判本案诉争的争议焦点,即:1.案涉商品房的交付现状是否能够被认为符合《商品房买卖合同(预售)》与《补充条款(住宅预售/装修)》中的约定交付条件;2.上述质量问题导致客户未能顺利入住的权益受损如何能够得到救济。
二、为此安胜律师第一时间前往案涉商品房内固定现存的质量问题情况,收集固定争议双方的往来函件、信息等证据资料,经团队内部专业研判,已可明确在主体结构合格的情况下,该房现存的质量问题虽不能成为退房依据,但可根据双方合同约定成为拒收理由。
三、基于上述事实与客观证据,庭审中安胜律师积极向法官主张合同中已明确开发商应将质量问题修复完毕后再行交付,鉴于至今未完全履行、未达交付条件,故理应对其承担违约责任。
四、最终法院采纳我方代理意见,判决该开发商应按约交付房屋,并承担数万元的违约赔偿责任,客户就此代理效果及安胜律师团队的专业能力表达满意。
No.3 安胜法律锦囊 商品房有质量问题可以拒绝接收房屋吗? 要看质量问题的程度,按照法律性质不同,可以将质量问题分为从重到轻三个程度,针对不同的程度可以适用不同的救济措施。 1.商品房主体质量不合格。商品房主体质量不合格一般不应通过验收。但现实中有主体不合格的房子验收为合格并交付使用的情况。此时开发商不仅违反合同责任,还要承担产品缺陷责任。 购房者如果认为房屋主体质量不合格,首先应该向工程质量监督单位申请重新核验,经核验确属主体结构质量不合格的,购房者有权退房,解除商品房买卖合同,并要求开发商赔偿损失。 2.主体质量合格,但房屋其他质量问题严重影响正常居住使用。在这种情况下,如果房屋已经验收合格并交付使用,则开发商应当承担违约责任。“严重影响正常居住使用”一般是指购房者所购买的房屋出现严重质量问题,且该质量问题通过修复等亦无法保证购房者人身、财产安全及正常居住使用的情形。购房者可以请求解除合同和赔偿损失。是否属于“严重影响正常居住使用”的情况,司法实践中要通过实地勘察或鉴定进行综合评定。 3.存在质量问题,但尚未达到“严重影响正常居住使用”这一严重程度。在这种情况下,开发商轻微违约,没有达到根本违约的程度,所以购房者不能要求解除合同并退房。但是在保修期内,开发商应当承担修复责任。 No.4 律师介绍